Nürnberger MieterInnengemeinschaft e.V.
Mietrecht
Wasserschaden in der Mietwohnung
(Juli 2021)
Heftige Unwetter ziehen durch die Region, viele Häuser und Wohnungen stehen unter Wasser. Was tun wenn die eigene Mietwohnung betroffen ist?
Beseitigung des Wasserschadens
Mieter sollten umgehend ihren Vermieter informieren, denn die Beseitigung des Wasserschadens ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Dieser muss das eingedrungene Wasser abpumpen und Böden sowie Wände trockenlegen (lassen).
In der Mietwohnung selbst muss der Vermieter lediglich die vermieteten Gegenstände reparieren oder austauschen. Das betrifft die vom Vermieter gestellte Einbauküche ebenso wie den mitvermieteten Teppichboden.
Die Kosten für die Instandsetzung der Mietsache trägt der Vermieter bzw. dessen Gebäudeversicherung. Nur in Ausnahmefällen in denen den Mieter ein (Mit-)Verschulden an dem Schaden trifft kann der Vermieter den Mieter haftbar machen.
Einrichtungsgegenstände
Einrichtungsgegenstände des Mieters, wie dessen Mobiliar, von ihm selbst eingebrachte Teppichböden oder Einbauküchen muss der Vermieter regelmäßig nicht ersetzen.
Auch die Hausratversicherung deckt solche Schäden häufig nicht ab, sofern nicht Elementarschäden ausdrücklich mitversichert sind. Im Einzelfall sollte aber unbedingt bei der Versicherung angefragt werden.
Der Vermieter haftet für Schäden am Inventar des Mieters ebenfalls nur in Ausnahmefällen, wenn ihm ein (Mit-)Verschulden nachgewiesen werden kann.
Mietminderung
In der Zeit, in der die Wohnung aufgrund des Wasserschadens nur eingeschränkt nutzbar ist, ist auch die geschuldete Miete gemindert. Der Mieter schuldet dem Vermieter für diese Zeit also weniger Miete als vertraglich vereinbart. Wichtig ist es den Vermieter über den Mangel der Mietsache vorab zu informieren, und den Zustand der Wohnung zu dokumentieren.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Um nicht Gefahr zu laufen zu viel zu mindern und rechtlichen Konsequenzen bis hin zur Kündigung zu riskieren, können Mieter die Miete in voller Höhe jedoch unter Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen. Hier sollte im Einzelfall eine Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.
Baulandmobilisierungsgesetz soll Mieter vor Verdrängung schützen
Die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen endet für die Mieter nicht selten mit einer Eigenbedarfskündigung. Dem soll durch das neu geschaffene Baulandmobilisierungsgesetz Einhalt geboten werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen derartige Umwandlungen – vorerst befristet bis 2025 - nur noch in Ausnahmefällen zulässig sein. Um welche Gebiete es sich dabei handelt, legen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung fest. Das Genehmigungserfordernis soll jedoch entfallen, wenn sich in dem Wohngebäude je nach Bundesland nicht mehr als "drei bis 15 Wohnungen" befinden. In teuren Großstädten, in denen es viele Mietwohnungen in kleineren Häusern gibt, greift das neue Gesetz damit leider nicht.
Weiter wurde geregelt, dass Kommunen die ein Vorkaufsrecht für Grundstücke ausüben wollen, künftig nicht mehr den oftmals durch Spekulationen in die Höhe getriebenen Marktwert, sondern lediglich den meist günstigeren Verkehrswert zahlen müssen.
Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde zudem ein sogenanntes Baugebot beschlossen. Hierdurch können Kommunen Grundstückseigentümer, die Bauland unbebaut lassen, um dieses nach einigen Jahren mit Gewinn zu verkaufen zur Bebauung zwingen.
(Juni 2021)
Mieter*innenrechte in der Coronakrise
Wenn Sie Sorge haben, die Miete für Ihre Wohnung oder Ihre Geschäftsräume nicht mehr zahlen zu können, dann sollten Sie schnell an Ihre/n Vermieter*in herantreten und um einen Zahlungsaufschub bitten. Hierzu können Sie sich natürlich zuvor auch telefonisch oder per Mail an uns wenden, wir unterstützen Sie dabei gerne. Versuchen Sie zusätzlich, staatliche Leistungen in Anspruch zu nehmen. Hier bleibt es abzuwarten, wie die Lage sich hinsichtlich Wohngeld oder aufstockender Grundsicherung in Zeiten geschlossener Behörden entwickelt.
Wer befürchtet, die Miete nicht zahlen zu können, sollte daher drei Dinge tun:
- sich bitte fachkundig beraten lassen;
- Kontakt mit dem/der Vermieter*in aufnehmen und die Zahlungsschwierigkeiten ankündigen und begründen;
- einen Antrag beim Jobcenter/Grundsicherungsamt auf Übernahme der Unterkunftskosten stellen.
Achtung:
Bis zum 30. Juni 2022 müssen die Mietschulden getilgt werden, so dass es wichtig ist, die Mietschulden nicht vor sich herzuschieben, sondern öffentliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Strom-, Wasser- und Telefonverträge ebenfalls sicher
Verträge und die damit verbundenen Leistungen für Strom, Gas, Wasser und Internet dürfen nicht einfach gekündigt werden. Auch hier hat der Bundestag eine entsprechende Regelung beschlossen. Dies sind sogenannte Verträge der "Daseinsvorsorge" und haben deshalb vorübergehend einen dreimonatigen Kündigungsschutz.
Davon sind übrigens auch die Pflichtversicherungen betroffen.
Um Ansteckungsgefahr zu vermeiden können Mieter*innen unter bestimmten Umständen noch immer
- Besichtigungstermine ablehnen
- Handwerker nur für bestimmte Arbeiten in der Wohnung dulden
- und haben unter Umständen Anspruch auf Übersendung der
Betriebskostenbelege
Bitte fragen Sie die Rechtsanwält_innen in unserer Abendberatung nach dem aktuellen Stand.
Wohnungswechsel und Umzug
Kann ich trotz Ausgangsbeschränkung umziehen?
In Bayern gilt derzeit:
„Der Abschluss eines Mietvertrages und eine Wohnungsübergabe sind nicht explizit verboten. Wichtig ist zu überlegen, ob der Termin jetzt stattfinden muss oder auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden kann. Wenn nicht, ist bei einem Zusammentreffen z. B. zwischen Mieter und Vermieter bei der Wohnungsübergabe auf den Mindestabstand von 1,5 m zu achten. Die bekannten Hygieneregeln sollten unbedingt eingehalten werden.
Ein Umzugsunternehmen darf den Umzug durchführen, denn berufliche Tätigkeiten sind erlaubt. Sollten Sie kein Umzugsunternehmen beauftragen können, können Sie den Umzug auch mit Angehörigen des eigenen Hausstandes durchführen. Sollte auch dies nicht möglich sein, raten wir dringend, die Zahl derer, die bei Ihrem Umzug helfen, deutlich klein zu halten." Bayern.de FAQ zu Corona
Ist der Umzug in die neue Wohnung gefährdet?
Wer zum Beispiel zum 1. Mai 2020 eine neue Wohnung gemietet hat, kann darauf bestehen, dass der Vermieter die Wohnung vereinbarungsgemäß übergibt. Verträge müssen eingehalten werden. Verzögert sich der Einzug, beispielsweise weil Handwerker nicht rechtzeitig fertig werden oder die Vormieter*nnen aufgrund der derzeitigen Krise nicht rechtzeitig ausziehen können, müssen Mieter*nnen erst ab dem Tag Miete bezahlen, an dem sie die Wohnung tatsächlich beziehen können.
Was tun, wenn ich unter Quarantäne stehe aber eigentlich ausziehen müsste?
In der Situation kann der Vermieter keinen Auszug verlangen bzw. durchsetzen, auch wenn der Vertrag beendet ist. Für die Dauer des Verbleibens in der Wohnung muss allerdings anteilig Miete gezahlt werden, dann u.U. doppelt wenn der Vertrag für die neue Wohnung bereits begonnen hat.
Mieterhöhungen in der Corona-Krise
Mieterhöhungen sind zur Zeit moralisch fragwürdig, aber erlaubt.
Mieterhöhungen nach § 558 BGB, d.h. die Mieterhöhungen, die mit dem Mietenspiegel begründet werden kommen in der Regel ohne Anlass, also ohne dass der Vermieter etwas in der Wohnung, am Gebäude oder im Wohnumfeld verbessert hat. Begründet werden diese Mieterhöhungen allein mit dem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei greifen Vermieter*innen auf den Mietenspiegel zurück. Innerhalb von 3 Jahren darf in Nürnberg so die Miete erhöht werden, wenn die Obergrenzen des Mietenspiegels sowie die Kappungsgrenze von 15% eingehalten werden (s.a. Mieterhöhungen weiter unten)
Leider sind auch in Zeiten der Corona-Pandemie, wo fast alle Bürger*innen Einkommenseinbußen hinnehmen müssen, solche Mieterhöhungen zulässig.
Mieter*innen, die jetzt eine Mieterhöhung erhalten, sollten auf jeden Fall unsere Beratung in Anspruch nehmen. Nicht immer kann die volle Zustimmung verlangt werden. Auch werden gesetzliche Vorgaben in der Corona-Krise ständig angepasst, daher empfiehlt sich ein Anruf bei uns, damit wir Sie stets zu den aktuellen Gegebenheiten beraten können.
Die mit Blick auf den angespannten Wohnungsmarkt in Ballungszentren wie Nürnberg schon vor der Pandemie verlangten Reformen der Mieterorganisationen, werden jetzt noch dringlicher.
Hier ein weiterführender Artikel der Rosa-Luxemburg-Stiftung:
(mit Klicken auf den Link verlassen Sie unsere Website , bitte beachten Sie hier Absatz 5 unserer Datenschutzerklärung)
Der MIETENSPIEGEL 2020 ist ab sofort bei uns erhältlich.
Der Mietertipp: Mieterhöhung und Mietspiegel
Die Mieten in Nürnberg steigen und steigen, bezahlbarer Wohnraum fehlt. Besonders die Lage für Geringverdiener ist dramatisch, da günstiger Wohnraum kaum noch zu finden ist.
Aber die Mieten können nicht willkürlich und beliebig angehoben werden, es gibt Grenzen und Regeln. Alle zwei Jahre wird der Nürnberger Mietspiegel herausgegeben. Er gibt das aktuelle Niveau der Mieten (Nettokaltmieten) wieder. Wenn in Nürnberg die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll, haben Vermieter Mieterhöhungen grundsätzlich mit diesem Mietspiegel zu begründen.
Etwas anderes gilt nur bei Modernisierungsmaßnahmen oder bei Sozialwohnungen. Auch bei Neuvermietungen spielt der Nürnberger Mietspiegel eine Rolle, die Mieten dürfen außer bei Neubauwohnungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, hier greift die Mietpreisbremse.
Viele Mieterhöhungen sind falsch und deshalb unwirksam!
Zehn Punkte die zu beachten sind:
1. Die Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen.
2. Es kann immer nur eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt werden.
3. Der Vermieter darf frühestens nach Ablauf eines Jahres nach dem Einzug oder dem letzten
Erhöhungsverlangen eine Mieterhöhung vorlegen. Unter Berücksichtigung der zweimonatigen
Überlegungsfrist kann die Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten nach der letzten
Mieterhöhung wirksam werden.
4. Die Überlegungsfrist für den Mieter läuft für den Rest des Monats, in dem das Schreiben
zuging und zusätzlich zwei volle Monate.
5. Mieterhöhungen sind nicht möglich bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete.
6. Der Vermieter muss die Mieterhöhung immer begründen. Entweder mit einem Mietenspiegel
oder drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten oder einer
Mietdatenbank. Mieterhöhungsverlangen mit anderen Begründungen (z.B. wg. allgemeiner
Teuerung) sind immer unwirksam.
7. Innerhalb von drei Jahren kann aufgrund der gesetzlichen Kappungsgrenze die Miete um
maximal 20 Prozent steigen, aber nie die ortsübliche Vergleichmiete überschreiten. In
manchen Gemeinden, so auch in Nürnberg, Fürth, Erlangen, ist die Erhöhung innerhalb von 3
Jahren auf 15 Prozent begrenzt.
8. Mietenspiegel sind das meist verwendete Begründungsmittel. Beruft sich der Vermieter auf#
andere Begründungsmittel, ist Vorsicht angebracht.
9. Die Wohnfläche ist ein Maßstab für die Mieterhöhung. Nachmessen der Wohnfläche kann sich
lohnen. Es muss die tatsächliche Wohnfläche angesetzt werden.
10. Ist die Mieterhöhung falsch, muss der Mieter nicht zustimmen und schuldet keine höhere
Miete. Ist die Mieterhöhung in Ordnung, muss der Mieter zustimmen. Notfalls kann der
Vermieter auf Zustimmung klagen.
Wir beraten Sie gerne!
DER MIETSPIEGEL 2020 ist ab sofort bei uns erhältlich.
Maklerbremse
Die "Maklerbremse"
Seit 01.06.2015 ist die Maklerbremse in Kraft getreten.
Endlich muss derjenige, der den Makler bestellt, auch bezahlen. Das ist in der Regel der Vermieter, der sich an den Makler wendet mit dem Auftrag, für ihn einen Mieter zu suchen. Wenn der Makler dann
die Wohnung annonciert, handelt er im Auftrag des Vermieters. Dann muss der Vermieter auch die Provision zahlen und nicht mehr der Mieter.
Damit müssten Mieter eigentlich seit 01.06.2015 keine Provisionen mehr zahlen, aber in der Praxis werden sich sicherlich einige "Kunstgriffe" bemerkbar machen.
Der Makler wird z. B. versuchen, sich bei der Wohnungsbesichtigung vom Mieter unterschreiben zu lassen, dass es eigentlich der Mieter war, der ihn beauftragt hat.
Oder es werden an Stelle von Provisionen teilweise hohe Ablösesummen für eigentlich wertlose Küchen- und Möbelstücke verlangt. Hier gibt es aber eine klare Linie in der Rechtsprechung: Die
Vereinbarung, eine hohe Ablöse zu zahlen ist unwirksam, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Ablösesumme und tatsächlichen Wert der abgelösten Gegenstände besteht. Der Bundesgerichtshof zieht die
Grenze, wenn die Ablöse bzw. der Kaufpreis mehr als 50 % über dem Zeitwert der Gegenstände liegt, so der BGH in einem Urteil vom 23.04.1997 Az. VIII ZR 212/96. Dann kann die Zahlung vom Mieter zurück
gefordert werden.
Betriebskostenabrechnung - Jede zweite ist fehlerhaft
Bei der Überprüfung von Betriebskostenabrechnungen stoßen wir immer wieder auf Fehler, Nachlässigkeiten und Tricksereien. Dabei geht es bei der
Betriebs- und bei den Heizkostenabrechnungen um viel Geld. Mieter müssen heute rund zwei Euro pro Quadratmeter pro Monat für die Betriebskosten kalkulieren, mit steigender Tendenz.
Bei den aktuellen Betriebskostenabrechnungen wirken sich die Änderungen der Mietrechtsreform aus, die im September 2001 in Kraft getreten
ist.
Die für die Mieter bedeutendste Änderung:
Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über die Betriebs- und Heizkosten abgerechnet haben. Hält er
die Frist nicht ein, kann er bei einer verspäteten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen.
Im Klartext:
Soweit in diesem Jahr ein Vermieter Nachforderungen aus einer Abrechnung für das Vor-Vorjahr (z.B. im Jahr 2017 für das Jahr 2015) erhebt, kann der
Mieter die Nachzahlung verweigern.
Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu verantworten, z.B. wenn die Stadt Gebühren zu spät festgesetzt hat.
Achtung:
Der Vermieter bleibt auch nach Ablauf der Zwölf-Monats-Frist zur Abrechnung verpflichtet. Ergibt sich hieraus ein Guthaben für den Mieter, muss dieses Guthaben auch ausgezahlt werden.
Bundesgerichtshof (BGH) entlastet Mieter bei Renovierungen.
Mieter müssen nur renoviert übergebene Wohnungen renovieren - und nicht mehr für Schönheitsreparaturen zahlen, wenn sie vor Ablauf von Fristen ausziehen. Der Bundesgerichtshof stoppt damit
eine weit verbreitete Praxis.
Auch bei der Renovierung von Mietwohnungen gilt das Verursacherprinzip: Wenn Mieter eine Wohnung unrenoviert übernehmen, können sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.
Der BGH hat nun entschieden, dass entsprechende Klauseln im Mietvertrag ungültig sind.
Zudem darf kein Mieter mehr dazu verpflichtet werden, Renovierungskosten anteilig zu bezahlen (Quotenklausel), wenn er auszieht, bevor die im Vertrag vereinbarten Fristen dafür abgelaufen sind.
Die Richter sahen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, wenn diese die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen sollen, die nicht sie, sondern ein Vormieter verursacht hat. Im schlimmsten Fall, so die Richter, verpflichte eine solche Regelung den Mieter dazu, eine Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Daher müssten Mieter weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen, wenn sie die Wohnung selbst unrenoviert übernommen
haben.
Teilzahlungen bei schnellem Auszug komplett unzulässig
Oft gewähren Vermieter bislang in diesen Fällen als Gegenleistung einen Mietnachlass zu Beginn des Vertrags.
Dieser muss allerdings dem BGH zufolge einen "angemessen Ausgleich" darstellen, damit Schönheitsreparaturklauseln gültig sind.
In einem weiteren Fall war das eine halbe Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Zimmern - nach Ansicht der Richter war das zu wenig. Oft ist die Praxis üblich, Mieter anteilig für Schönheitsreparaturen bezahlen zu lassen, die laut Vertrag noch gar nicht fällig waren.
Sieht der Mietvertrag zum Beispiel vor, dass Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen, verlangten Vermieter dann 60 Prozent der entsprechenden Kosten, wenn ein Mieter bereits nach drei
Jahren wieder auszog. Derartige Klauseln verwarf der BGH nun generell, also ohne jede Ausnahme.
Zusammengefasst:
Der Bundesgerichtshof entlastet Mieter bei Wohnungsrenovierungen. Sie dürfen nur dazu verpflichtet werden, wenn sie die Wohnung selbst renoviert übernommen oder einen ausreichenden Ausgleich erhalten haben. Generell unzulässig sind Klauseln, wonach Mieter anteilig Renovierungen bezahlen müssen, wenn sie vor deren Fälligkeit ausziehen. Aktenzeichen: VII ZR 185/14 u.a.
Betriebskosten div. Urteile
Betriebskostenvorauszahlungen
Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig, es sei denn, er hat die Auskömmlichkeit der Vorauszahlung
ausdrücklich zugesichert.
Der Vermieter darf laut BGH auch auf Vorauszahlungen ganz verzichten oder im Mietvertrag zu niedrig ansetzen. (BGH VIII ZR 195/03)
Betriebskosten I
Die Umlage von Kosten in der Kostenposition "Sonstige Kosten" der Abrechnung kann nur erfolgen , wenn die Umlage im Mietvertrag konkret vereinbart wurde, d.h. dass die regelmäßig zur Umlage
kommendenen Kosten bereits im Mietvertrag namentlich benannt sind, z.B. Dachrinnenreinigung o.a.
Betriebskosten II
Kosten der Gartenpflege sind Betriebskosten. Ob der Mieter die Gartenfläche nutzen oder betreten kann spielt dabei keine Rolle (BGH VIII ZR 135/03)
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