Mietrecht

Wasserschaden in der Mietwohnung

(Juli 2021)

Heftige Unwetter ziehen durch die Region, viele Häuser und Wohnungen stehen unter Wasser. Was tun wenn die eigene Mietwohnung betroffen ist?

Beseitigung des Wasserschadens

Mieter sollten umgehend ihren Vermieter informieren, denn die Beseitigung des Wasserschadens ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Dieser muss das eingedrungene Wasser abpumpen und Böden sowie Wände trockenlegen (lassen).

In der Mietwohnung selbst muss der Vermieter lediglich die vermieteten Gegenstände reparieren oder austauschen. Das betrifft die vom Vermieter gestellte Einbauküche ebenso wie den mitvermieteten Teppichboden.

Die Kosten für die Instandsetzung der Mietsache trägt der Vermieter bzw. dessen Gebäudeversicherung. Nur in Ausnahmefällen in denen den Mieter ein (Mit-)Verschulden an dem Schaden trifft kann der Vermieter den Mieter haftbar machen.

Einrichtungsgegenstände

Einrichtungsgegenstände des Mieters, wie dessen Mobiliar, von ihm selbst eingebrachte Teppichböden oder Einbauküchen muss der Vermieter regelmäßig nicht ersetzen.

Auch die Hausratversicherung deckt solche Schäden häufig nicht ab, sofern nicht Elementarschäden ausdrücklich mitversichert sind. Im Einzelfall sollte aber unbedingt bei der Versicherung angefragt werden.

Der Vermieter haftet für Schäden am Inventar des Mieters ebenfalls nur in Ausnahmefällen, wenn ihm ein (Mit-)Verschulden nachgewiesen werden kann.

Mietminderung

In der Zeit, in der die Wohnung aufgrund des Wasserschadens nur eingeschränkt nutzbar ist, ist auch die geschuldete Miete gemindert. Der Mieter schuldet dem Vermieter für diese Zeit also weniger Miete als vertraglich vereinbart. Wichtig ist es den Vermieter über den Mangel der Mietsache vorab zu informieren, und den Zustand der Wohnung zu dokumentieren.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels. Um nicht Gefahr zu laufen zu viel zu mindern und rechtlichen Konsequenzen bis hin zur Kündigung zu riskieren, können Mieter die Miete in voller Höhe jedoch unter Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen. Hier sollte im Einzelfall eine Rechtsberatung in Anspruch genommen werden.

Die Umwandlung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen endet für die Mieter nicht selten mit einer Eigenbedarfskündigung. Dem soll durch das neu geschaffene Baulandmobilisierungsgesetz Einhalt geboten werden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollen derartige Umwandlungen – vorerst befristet bis 2025 -  nur noch in Ausnahmefällen zulässig sein. Um welche Gebiete es sich dabei handelt, legen die Landesregierungen jeweils durch Rechtsverordnung fest. Das Genehmigungserfordernis soll jedoch entfallen, wenn sich in dem Wohngebäude je nach Bundesland nicht mehr als "drei bis 15 Wohnungen" befinden. In teuren Großstädten, in denen es viele Mietwohnungen in kleineren Häusern gibt, greift das neue Gesetz damit leider nicht.

Weiter wurde geregelt, dass Kommunen die ein Vorkaufsrecht für Grundstücke ausüben wollen, künftig nicht mehr den oftmals durch Spekulationen in die Höhe getriebenen Marktwert, sondern lediglich den meist günstigeren Verkehrswert zahlen müssen.

Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt wurde zudem ein sogenanntes Baugebot beschlossen. Hierdurch können Kommunen Grundstückseigentümer, die  Bauland unbebaut lassen, um dieses nach einigen Jahren mit Gewinn zu verkaufen zur Bebauung zwingen.

(Juni 2021)

Die Mieten in Nürnberg steigen und steigen, bezahlbarer Wohnraum fehlt. Besonders die Lage für Geringverdiener ist dramatisch, da günstiger Wohnraum kaum noch zu finden ist.

Aber die Mieten können nicht willkürlich und beliebig angehoben werden, es gibt Grenzen und Regeln. Alle zwei Jahre wird der Nürnberger Mietspiegel herausgegeben. Er gibt das aktuelle Niveau der Mieten (Nettokaltmieten) wieder. Wenn in Nürnberg  die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll, haben Vermieter  Mieterhöhungen grundsätzlich mit diesem Mietspiegel zu begründen.

Etwas anderes gilt nur bei Modernisierungsmaßnahmen oder bei Sozialwohnungen. Auch bei Neuvermietungen spielt der Nürnberger Mietspiegel eine Rolle, die Mieten dürfen außer bei Neubauwohnungen nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, hier greift die Mietpreisbremse.

Viele Mieterhöhungen sind falsch und deshalb unwirksam!

Zehn Punkte die zu beachten sind:

1. Die Mieterhöhung muss immer schriftlich erfolgen.

2. Es kann immer nur eine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt werden.

3. Der Vermieter darf frühestens nach Ablauf eines Jahres nach dem Einzug oder dem letzten

    Erhöhungsverlangen eine Mieterhöhung vorlegen. Unter Berücksichtigung der zweimonatigen

     Überlegungsfrist kann die Mieterhöhung frühestens nach 15 Monaten nach der letzten

    Mieterhöhung wirksam werden.

4. Die Überlegungsfrist für den Mieter läuft für den Rest des Monats, in dem das Schreiben

    zuging und zusätzlich zwei volle Monate.

5. Mieterhöhungen sind nicht möglich bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete.

6. Der Vermieter muss die Mieterhöhung immer begründen. Entweder mit einem Mietenspiegel

    oder drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten oder einer

    Mietdatenbank. Mieterhöhungsverlangen mit anderen Begründungen (z.B. wg. allgemeiner

    Teuerung) sind immer unwirksam.

7. Innerhalb von drei Jahren kann aufgrund der gesetzlichen Kappungsgrenze die Miete um

    maximal 20 Prozent steigen, aber nie die ortsübliche Vergleichmiete überschreiten. In

    manchen Gemeinden, so auch in Nürnberg, Fürth, Erlangen, ist die Erhöhung innerhalb von 3

    Jahren auf 15 Prozent begrenzt.

8. Mietenspiegel sind das meist verwendete Begründungsmittel. Beruft sich der Vermieter auf#

    andere Begründungsmittel, ist Vorsicht angebracht.

9. Die Wohnfläche ist ein Maßstab für die Mieterhöhung. Nachmessen der Wohnfläche kann sich

    lohnen. Es muss die tatsächliche Wohnfläche angesetzt werden.

10. Ist die Mieterhöhung falsch, muss der Mieter nicht zustimmen und schuldet keine höhere

    Miete. Ist die Mieterhöhung in Ordnung, muss der Mieter zustimmen. Notfalls kann der

    Vermieter auf Zustimmung klagen.

Wir beraten Sie gerne!

Der Nürnberger MIETSPIEGEL ist  bei uns erhältlich.

Die "Maklerbremse"
Seit 01.06.2015 ist die Maklerbremse in Kraft getreten.
Endlich muss derjenige, der den Makler bestellt, auch bezahlen. Das ist in der Regel der Vermieter, der sich an den Makler wendet mit dem Auftrag, für ihn einen Mieter zu suchen. Wenn der Makler dann die Wohnung annonciert, handelt er im Auftrag des Vermieters. Dann muss der Vermieter auch die Provision zahlen und nicht mehr der Mieter.

Damit müssten Mieter eigentlich seit 01.06.2015 keine Provisionen mehr zahlen, aber in der Praxis werden sich sicherlich einige "Kunstgriffe" bemerkbar machen.

Der Makler wird z. B. versuchen, sich bei der Wohnungsbesichtigung vom Mieter unterschreiben zu lassen, dass es eigentlich der Mieter war, der ihn beauftragt hat.

Oder es werden an Stelle von Provisionen teilweise hohe Ablösesummen für eigentlich wertlose Küchen- und Möbelstücke verlangt. Hier gibt es aber eine klare Linie in der Rechtsprechung: Die Vereinbarung, eine hohe Ablöse zu zahlen ist unwirksam, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Ablösesumme und tatsächlichen Wert der abgelösten Gegenstände besteht. Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze, wenn die Ablöse bzw. der Kaufpreis mehr als 50 % über dem Zeitwert der Gegenstände liegt, so der BGH in einem Urteil vom 23.04.1997 Az. VIII ZR 212/96. Dann kann die Zahlung vom Mieter zurück gefordert werden.

Mieter müssen nur renoviert übergebene Wohnungen renovieren - und nicht mehr für Schönheitsreparaturen zahlen, wenn sie vor Ablauf von Fristen ausziehen. Der Bundesgerichtshof stoppt damit eine weit verbreitete Praxis.

Auch bei der Renovierung von Mietwohnungen gilt das Verursacherprinzip: Wenn Mieter eine Wohnung unrenoviert übernehmen, können sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

Der BGH hat nun entschieden, dass entsprechende Klauseln im Mietvertrag ungültig sind.

Zudem darf kein Mieter mehr dazu verpflichtet werden, Renovierungskosten anteilig zu bezahlen (Quotenklausel), wenn er auszieht, bevor die im Vertrag vereinbarten Fristen dafür abgelaufen sind.

Die Richter sahen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter, wenn diese die Kosten für die Beseitigung von Gebrauchsspuren tragen sollen, die nicht sie, sondern ein Vormieter verursacht hat. Im schlimmsten Fall, so die Richter, verpflichte eine solche Regelung den Mieter dazu, eine Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Daher müssten Mieter weder während der Mietzeit noch beim Auszug die Wohnung renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen, wenn sie die Wohnung selbst unrenoviert übernommen haben.
 

Teilzahlungen bei schnellem Auszug komplett unzulässig

Oft gewähren Vermieter bislang in diesen Fällen als Gegenleistung einen Mietnachlass zu Beginn des Vertrags.

Dieser muss allerdings dem BGH zufolge einen "angemessen Ausgleich" darstellen, damit Schönheitsreparaturklauseln gültig sind.

In einem weiteren Fall war das eine halbe Monatsmiete für Streicharbeiten in drei Zimmern - nach Ansicht der Richter war das zu wenig. Oft ist die Praxis üblich, Mieter anteilig für Schönheitsreparaturen bezahlen zu lassen, die laut Vertrag noch gar nicht fällig waren.

Sieht der Mietvertrag zum Beispiel vor, dass Wohnräume alle fünf Jahre gestrichen werden müssen, verlangten Vermieter dann 60 Prozent der entsprechenden Kosten, wenn ein Mieter bereits nach drei Jahren wieder auszog. Derartige Klauseln verwarf der BGH nun generell, also ohne jede Ausnahme.
 

Zusammengefasst:

Der Bundesgerichtshof entlastet Mieter bei Wohnungsrenovierungen. Sie dürfen nur dazu verpflichtet werden, wenn sie die Wohnung selbst renoviert übernommen oder einen ausreichenden Ausgleich erhalten haben. Generell unzulässig sind Klauseln, wonach Mieter anteilig Renovierungen bezahlen müssen, wenn sie vor deren Fälligkeit ausziehen. Aktenzeichen: VII ZR 185/14 u.a.

Betriebskostenvorauszahlungen

Legt der Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen im Mietvertrag zu niedrig fest, macht er sich nicht schadensersatzpflichtig, es sei denn, er hat die Auskömmlichkeit der Vorauszahlung ausdrücklich zugesichert.
Der Vermieter darf laut BGH auch auf Vorauszahlungen ganz verzichten oder im Mietvertrag zu niedrig ansetzen. (BGH VIII ZR 195/03)

Betriebskosten I
Die Umlage von Kosten in der Kostenposition "Sonstige Kosten" der Abrechnung kann nur erfolgen , wenn die Umlage im Mietvertrag konkret vereinbart wurde, d.h. dass die regelmäßig zur Umlage kommendenen Kosten bereits im Mietvertrag namentlich benannt sind, z.B. Dachrinnenreinigung o.a.

Betriebskosten II
Kosten der Gartenpflege sind Betriebskosten. Ob der Mieter die Gartenfläche nutzen oder betreten kann spielt dabei keine Rolle (BGH VIII ZR 135/03)

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