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Meldungen
- Aus dem Mietrecht und zum Verein -
Ein kurzer Hinweis vorab
Unsere Meldungen sollen interessierten MieterInnen Hinweise auf neue Entwicklungen im Mietrecht geben.
Sie ersetzen aber keinesfalls eine professionelle Rechtsberatung!
So geben unsere Meldungen stets nur einen kurzen Überblick. Sie gehen also nicht immer auf alle maßgeblichen Aspekte ein. Auch können ältere Meldungen zwischenzeitlich aufgrund neuerer Entwicklungen nicht mehr zutreffend sein.
Wenn Sie in einer rechtlichen Angelegenheit unsicher sind, holen Sie sich daher bitte immer professionellen Rat ein. Für unsere Mitglieder bieten wir außergerichtliche Rechtsberatung in mietrechtlichen Angelegenheiten.
Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug kann nicht durch Nachzahlung beseitigt werden
Meldung vom 19.11.2024
Gerät der/die MieterIn einer Wohnung für zwei aufeinanderfolgende Termine mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete in Verzug oder zahlt er/sie schuldhaft über einen längeren Zeitraum hinweg zu wenig Miete, sodass insgesamt mindestens zwei Monatsmieten ausständig sind, so kann der Vermieter/die Vermieterin das Mietsverhältnis außerordentlich ohne Frist kündigen.
Allerdings gestattet es der Gesetzgeber dem/der MieterIn, die ausstehende Miete bis spätestens zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Klageschrift im Räumungsverfahren nachzuzahlen. In diesem Fall wird die außerordentliche Kündigung grundsätzlich unwirksam.
VermieterInnen wollen mit säumigen MieterInnen meistens aber nichts zu tun haben und kündigen diesen daher nicht nur außerordentlich, sondern auch ordentlich unter Einhaltung der maßgeblichen Kündigungsfristen. Insofern könnte dann angenommen werden, dass auch die ordentliche Kündigung unwirksam wird, wenn der/die MieterIn die Miete rechtzeitig nachzahlt. Das Gesetz sieht dies so aber zumindest nicht explizit vor.
Der BGH urteilt daher seit geraumer Zeit, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung durch Nachzahlung der Miete nicht beseitigt wird. Auch dem LG Berlin II, das jüngst einen erneuten Versuch unternommen hatte, im Falle der Nachzahlung der Miete auch die ordentliche Kündigung für unwirksam zu erklären, erteilte der BGH mit Urteil vom 23. Oktober 2024 (VIII ZR 106/23) eine Absage: Die RichterInnen dürften sich nicht eigenmächtig über den Willen des Gesetzgebers hinwegsetzen.
Im Ergebnis stellt dies insbesondere für MieterInnen, die aufgrund eines Mangels ihrer Wohnung Miete einbehalten, ein Problem dar: Zwar dürfen sie dies dem Gesetz nach grundsätzlich - behalten Sie aber versehentlich zu viel Miete ein, droht irgendwann die Kündigung. Eine Nachzahlung der Miete hilft dann aber eben nur gegen die außerordentliche Kündigung, nicht gegen die ordentliche Kündigung. Lassen Sie sich daher im Fall von Mängeln in Ihrer Wohnung unbedingt zunächst durch uns beraten.
Dass im Übrigen auch der BGH mit diesem Ergebnis vielleicht nicht ganz glücklich ist, zeigt sich darin, wenn er der Ansicht des LG Berlin II bescheidet, dass diese "bisher" im Gesetzgebungsverfahren nicht durchsetzbar war.
Fristlose Kündigung nur nach Abmahnung? Nicht immer!
Meldung vom 15.11.2024
Viele MieterInnen wiegen sich in Sicherheit: Ohne Abmahnung keine außerordentliche Kündigung. Doch dies stimmt so nicht. Zwar setzt eine außerordentliche Kündigung in der Tat ganz regelmäßig eine vorherige Fristsetzung oder Abmahnung durch den/die VermieterIn voraus, die erfolglos verstichen ist - d.h., dass der/die MieterIn das vertragswidrige Verhalten dennoch fortgesetzt hat.
Dies gilt aber nicht ausnahmslos: Insbesondere im Hinblick auf eine außerordentliche Küdigung wegen Verzug der Mietzahlungen bedarf es keiner Fristsetzung bzw. Abmahnung. Aber auch im Übrigen ist eine Abmahnung - allgemein gesprochen - dann nicht erforderlich, wenn die Pflichtverletzung, wegen der gekündigt wird, so schwerwiegend ist, dass die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könnte.
Dementsprechend erachtete auch das LG Berlin II in einer Entscheidung vom 30. Juli 2024 (67 S 190/24) eine vorherige Abmahnung als entbehrlich: In diesem Fall hatte der Mieter andere Hausbewohner akoholisiert tätlich angegriffen. Auch wenn das Mietverhältnis seit 2006 unbeanstandet war, war angesichts dieses Fehlverhaltens nicht davon auszugehen, dass durch eine Abmahnung die Vertrauensgrundlage wieder hätte hergestellt werden können.
Sie haben eine Kündigung - außerordentlich oder auch ordentlich - erhalten? Wir beraten Sie gerne!
Pressemitteilung: Mieter helfen Mietern wirkt am Leerstandsmelder mit
Meldung vom 12.11.2024
Leerstand von Mietwohnungen ist ein echtes Problem - zwar betrifft er vorrangig ländliche Regionen, aber auch in den Städten stehen zahlreiche Wohnungen leer, in Nürnberg circa 9.060. In einem gewissen Umfang ist dies normal, da Wohnungen saniert werden müssen oder einfach zwischen dem Auszug des alten und dem Einzug des/der neuen Mieters/Mieterin für einige Tage oder wenige Wochen leer stehen. Hinzu kommen Gebäude, die so alt oder marode sind, dass sich eine Sanierung nicht mehr lohnt und sie eigentlich abgerissen werden müssten, oder die aufgrund rechtlicher Streitigkeiten z.B. zwischen ErbInnen des ehemaligen Eigentümers nicht vermietet werden können.
(Vgl. Wohnungsnot in Nürnberg eskaliert, nordbayern.de, 22. August 2024)
Schon in diesen zuletzt genannten Fällen ließe sich Leerstand aber zumindest zum Teil verhindern bzw. beheben. Erst recht gilt dies für Wohnungen, die nur als Spekulationsobjekt gehalten und deshalb nicht vermietet werden. Damit jedoch überhaupt politische oder gesellschaftliche Maßnahmen gegen Leerstand ergriffen werden können, muss zunächst geklärt werden, wo genau wie viel Leerstand besteht. Meistens kennen die BewohnerInnen eines Viertels den Leerstand am besten. Hier setzt das Projekt Leerstandsmelder an:
"Auf Leerstandsmelder.de melden Bürger*innen Leerstand in ihrer Stadt oder ihrer Region. Sie ist eine interaktive Plattform, die Transparenz über Leerstand schafft und damit eine Diskussion über den sozialen und ökologischen Umgang mit Leerstand anregen will. Durch den Leerstandsmelder melden sich Anwohner*innen zu Wort, indem sie etwa anzeigen, wo Häuser dem Verfall preisgegeben werden oder wo Wohnungen spekulativ leerstehen. Das
zivilgesellschaftliche Archiv über Leerstand unterstützt damit eine verantwortungsvollere Stadt- und Regionalentwicklung. Denn Leerstand schadet den Städten und den Menschen, die sie beleben könnten.
Das Projekt Leerstandsmelder.de gibt es seit mittlerweile 14 Jahren und weil das Thema so aktuell ist wie am ersten Tag, wurde die Plattform [...] komplett überarbeitet. Die neue Version baut auf der Sammlung der letzten 14 Jahre auf, enthält nun aber auch umfangreiche Informationen zum Thema Leerstand und Zweckentfremdung sowie deren Auswirkungen auf die Stadtentwicklung bereit. Zudem sind neue Werkzeuge integriert, die die Aktualität der Daten erhöhen und die Entwicklungen einzelner Gebäude sowie regionale Unterschiede besser abbilden können. Zuletzt wurde das Melden von Leerstand, insbesondere in mobiler Nutzung, vereinfacht und das Design ins Jahr 2024 geholt. Diese
Verbesserungen sollen es allen Interessierten ermöglichen, noch einfacher zur Leerstandsmelder.in zu werden!
Leerstandsmelder wird durch ehrenamtliche Aktivist*innen betrieben und versteht sich als Teil der Recht-Auf-Stadt Bewegung.
Die Plattform ist zukünftig über die folgenden Domains zu erreichen:
https://leerstandsmelder.de
https://leerstandsmelder.in"
(Pressemitteilung - Der neue Leerstandsmelder ist online, Verein Gängeviertel e.V.)
Auch Mieter helfen Mietern, Nürnberger MieterInnengemeinschaft e.V. betreut den Leerstandsmelder, um im Interesse seiner Mitglieder sowie aller MieterInnen sowohl kurz- als auch langfristig auf die Beseitigung von unnötigem Leerstand hinzuwirken und entsprechende Wohnungen wieder dem Mietmarkt zur Verfügung zu stellen. Hierfür ist auch die Mitwirkung von MelderInnen aus Nürnberg von entscheidender Bedeutung. Bei Fragen zum Leerstandsmelder wenden Sie sich daher gerne an Mieter helfen Mietern, Nürnberger MieterInnengemeinschaft e.V.
Wer gehört zur Familie?
Meldung vom 29.10.2024
Das Mietrecht sieht an vielen Stellen besonderen Schutz für die MieterInnen von Wohnungen vor. So gestattet § 573 BGB dem/der VermieterIn eine ordentliche Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen. Eine Möglichkeit zu einer solchen Kündigung ist der so genannte "Eigenbedarf". Dies bedeutet, dass der/die VermieterIn die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt und deshalb - grundsätzlich - dem/der MieterIn die Wohnung kündigen kann.
§ 577a BGB erweitert diesen Schutz. Danach ist unter bestimmten Voraussetzungen u.a. auch eine Eigenbedarfskündigung für eine bestimmte Frist nicht zulässig: Zum einen dann, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den/die MieterIn Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Zum anderen insbesondere dann, wenn die Wohnung nach der Überlassung an den/die MieterIn an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.
In letztgenanntem Fall gibt es aber wieder eine Gegenausnahme: Danach ist eine Eigenbedarfskündigung u.a. doch möglich, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören.
Der Begriff der "Familie" spielt also an zwei Stellen eine entscheidende Rolle: Erstens bei der Frage, ob überhaupt eine Eigenbedarfskündigung möglich wäre. Zweitens bei der Frage, ob eine eigentlich ausgeschlossene Eigenbedarfskündigung ausnahmsweise doch möglich ist. Aber welcher Personenkreis ist eigentlich als "Familie" zu verstehen.
In seiner Entscheidung vom 10. Juli 2024 (VIII ZR 276/23) hat der BGH klargestellt, dass unter "Familie" in § 573 BGB wie auch in § 577a BGB derselbe Personenkreis zu fassen ist. Erfasst sind in beiden Vorschriften nur all diejenigen Personen, denen nach § 383 ZPO bzw. § 52 StPO im Zivil- oder Strafprozess ein Zeugnisverweigerungsrecht zustehen würde. Dieses Zeugnisverweigerungsrecht wird ‒ neben Verlobten, (ehemaligen) Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ‒ denjenigen gewährt, die in gerader Linie verwandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Cousins beispielsweise sind in der Seitenlinie nur im vierten Grad miteinander verwandt.
Insbesondere steht also nur für solche Personen die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung offen. Ob der/die VermieterIn wirklich eng mit diesen Personen verbunden ist, spielt dabei keine Rolle. Umgekehrt kann der/die Vermieterin enge Vertraute nicht einfach zur Familie "erklären"; allerdings kann ganz ausnahmsweise eine ordentliche Kündigung zugunsten z.B. sehr enger Freunde doch möglich sein - die Möglichkeit einer "einfachen" Kündigung zugunsten von Familienmitgliedern steht dann aber eben nicht offen.
Sie haben eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten? Wir beraten Sie gerne!
Verzicht auf Räumungsschutz - alles vorbei?
Meldung vom 10.10.2024
Für viele MieterInnen ist es die absolute Horrorvorstellung: Sie erhalten eine Kündigung, wehren sich mit Hilfe ihres MieterInnenvereins, stellen sich dann auch dem Gerichtsverfahren über die Räumung der Wohnung - doch das Gerichtsverfahren geht zugunsten des/der VermieterIn aus. Es ergeht ein Urteil, das den/die MieterIn zur Räumung der Wohung verpflichtet. Was ist, wenn man nun aber nicht ausziehen kann, z.B. weil keine neue Wohnung zu finden war und man auch nirgends anders unterkommen kann? Landet man "auf der Straße"?
Der Gesetzgeber hat solche "Notfälle" glücklicherweise bedacht. Insbesondere § 721 ZPO sieht die Möglichkeit vor, dass dem/der MieterIn eine Räumungsfrist gewährt wird. Diese darf insgesamt längstens ein Jahr betragen und verhindert, dass der/die MieterIn trotz verlorenem Gerichtsverfahren direkt zum eigentlichen Räumungstermin ausziehen muss.
Nun kann es aber zum Beispiel auch vorkommen, dass es im Gerichtsverfahren über die Räumung der Wohnung gar nicht zu einem Urteil kommt, sondern VermieterIn und MieterIn sich in einem so genannten gerichtlichen Vergleich über die Räumung der Wohnung einigen. Häufig kommen die VermieterInnen den MieterInnen hierbei entgegen und schieben das Auszugsdatum etwas weiter nach hinten. Natürlich wollen die VermieterInnen in solchen Fällen aber auch, dass der/die MieterIn zu diesem Datum dann tatsächlich auszieht.
Allerdings sieht § 794a ZPO eigentlich auch bei gerichtlichen Vergleichen die Möglichkeit für MieterInnen vor, doch noch eine Räumungsfrist zu erhalten. Da dies den Interessen der VermieterInnen zuwider läuft, wird in den gerichtlichen Vergleich häufig aufgenommen, dass die Regelung des § 794a ZPO für diesen Vergleich nicht gelten soll.
Ob das so geht, ist umstritten. In einer Entscheidung bereits aus dem Sommer vergangenen Jahres hat der BGH (VIII ZB 44/22) aber immerhin Folgendes angedeutet: Wenn nach Abschluss des Vergleichs zum Beispiel solche Umstände hinzugetreten sind, die zu einer Räumungsfrist berechtigen würden, und wenn VermieterIn und MieterIn den gerichtlichen Vergleich so nicht geschlossen hätten, hätten Sie diese Umstände vorhergesehen, und wenn es dann auch noch dem/der MieterIn deshalb nicht mehr zumutbar ist, am Vergleich festzuhalten, dann könnte es so sein, dass sich der/die Vermieterin zumindest nicht auf den Ausschluss des § 794a ZPO berufen kann - und der/die Mieterin also doch eine Räumungsfrist erhalten kann.
Sie haben eine Kündigung erhalten und sind sich unsicher, ob diese rechtmäßig ist oder was Sie jetzt tun können? Wir beraten Sie gerne!
Verzicht auf Räumungsschutz - alles vorbei?
Meldung vom 10.10.2024
Für viele MieterInnen ist es die absolute Horrorvorstellung: Sie erhalten eine Kündigung, wehren sich mit Hilfe ihres MieterInnenvereins, stellen sich dann auch dem Gerichtsverfahren über die Räumung der Wohnung - doch das Gerichtsverfahren geht zugunsten des/der VermieterIn aus. Es ergeht ein Urteil, das den/die MieterIn zur Räumung der Wohung verpflichtet. Was ist, wenn man nun aber nicht ausziehen kann, z.B. weil keine neue Wohnung zu finden war und man auch nirgends anders unterkommen kann? Landet man "auf der Straße"?
Der Gesetzgeber hat solche "Notfälle" glücklicherweise bedacht. Insbesondere § 721 ZPO sieht die Möglichkeit vor, dass dem/der MieterIn eine Räumungsfrist gewährt wird. Diese darf insgesamt längstens ein Jahr betragen und verhindert, dass der/die MieterIn trotz verlorenem Gerichtsverfahren direkt zum eigentlichen Räumungstermin ausziehen muss.
Nun kann es aber zum Beispiel auch vorkommen, dass es im Gerichtsverfahren über die Räumung der Wohnung gar nicht zu einem Urteil kommt, sondern VermieterIn und MieterIn sich in einem so genannten gerichtlichen Vergleich über die Räumung der Wohnung einigen. Häufig kommen die VermieterInnen den MieterInnen hierbei entgegen und schieben das Auszugsdatum etwas weiter nach hinten. Natürlich wollen die VermieterInnen in solchen Fällen aber auch, dass der/die MieterIn zu diesem Datum dann tatsächlich auszieht.
Allerdings sieht § 794a ZPO eigentlich auch bei gerichtlichen Vergleichen die Möglichkeit für MieterInnen vor, doch noch eine Räumungsfrist zu erhalten. Da dies den Interessen der VermieterInnen zuwider läuft, wird in den gerichtlichen Vergleich häufig aufgenommen, dass die Regelung des § 794a ZPO für diesen Vergleich nicht gelten soll.
Ob das so geht, ist umstritten. In einer Entscheidung bereits aus dem Sommer vergangenen Jahres hat der BGH (VIII ZB 44/22) aber immerhin angedeutet Folgendes angedeutet: Wenn nach Abschluss des Vergleichs zum Beispiel solche Umstände hinzugetreten sind, die zu einer Räumungsfrist berechtigen würden, und wenn VermieterIn und MieterIn den gerichtlichen Vergleich so nicht geschlossen hätten, hätten Sie diese Umstände vorhergesehen, und wenn es dann auch noch dem/der MieterIn deshalb nicht mehr zumutbar ist, am Vergleich festzuhalten, dann könnte es so sein, dass sich der/die Vermieterin zumindest nicht auf den Ausschluss des § 794a ZPO berufen kann - und der/die Mieterin also doch eine Räumungsfrist erhalten kann.
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Mietspiegel wegen Inflation hinfällig?
Meldung vom 15.08.2024
Für die Stadt München existiert ein qualifizierter Mietspiegel aus dem Jahr 2023. Man sollte meinen, dass damit klar ist, inwieweit Mieten (in München) erhöht werden können: Grundsätzlich bis zur nach diesem Mietspiegel für die jeweilige Wohnung ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der maßgeblichen Fristen und Kappungsgrenze.
Eine Vermieterin sah das jedoch anders: Sie argumentierte, dass zwischen der Datenerhebung des Mietspiegels und ihrem Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung nicht nur einiges an Zeit vergangen sei, sondern gerade auch die Inflation ganz erheblich angestiegen. Deshalb müssten – so die Vermieterin – die Werte des Mietspiegels an diese Inflationsentwicklung angepasst werden.
Dies sah das LG München I in einem Hinweisbeschluss vom 17. Juli 2024 (14 S 3692/24) jedoch anders. Zum einen habe ein Mietspiegel eine „Befriedungsfunktion“ – sowohl MieterInnen als auch VermieterInnen sollen also einigermaßen verbindlich wissen, wie weit die Miete erhöht werden kann. So soll Streit vermieden werden. Dieses Ziel sei aber gefährdet, wenn die Werte des Mietspiegels auf einmal kaum noch Verbindlichkeit haben, weil immer die Inflationsrate mit eingerechnet werden müsste.
Zum anderen hat das LG München I einen genauen Blick darauf geworfen, wie die Inflation nach dem sogenannten Verbraucherpreisindex berechnet wird. In diesem fließen nämlich die Preise von rund 700 Güterarten ein, welche die von privaten Haushalten in Deutschland gekauften Waren und Dienstleistungen repräsentiert. Er trifft also gerade keine besondere Aussage über die Kosten, die VermieterInnen mit ihren Immobilien entstehen – und erst recht trifft er keine Aussage zur Steigerung der (ortsüblichen Vergleichs-)Mieten. Diese sind – so schon das AG München in der Vorinstanz – im konkrete Zeitraum im bayerischen Durchschnitt nämlich gerade einmal um drei Prozent gestiegen.
Sie haben eine Mieterhöhung erhalten und sind sich unsicher, ob diese rechtmäßig ist? Wir beraten Sie gerne!
"Nicht mitvermietet" = doch mitvermietet?
Meldung vom 14.08.2024
Immer wieder finden sich in Mietverträgen Klauseln, nach denen bestimmte Gegenstände als „nicht mitvermietet“ gelten sollen – beispielsweise Elektrogeräte, die zur Einbauküche einer Wohnung gehören.
Das LG Berlin II hat nun in einem Hinweisbeschluss vom 30. Juni 2024 (67 S 144/24) darauf hingewiesen, dass der/die VermieterIn aber grundsätzlich auch solche „nicht mitvermieteten“ Gegenstände zu reparieren oder zu ersetzen hat, wenn sie einen Defekt aufweisen.
Zugrunde lag ein Fall, in dem eine Mieterin eine Wohnung gemietet hatte, bei der die in der Wohnung befindlichen Elektrogeräte „als nicht mitvermietet“ gelten. In der Wohnung befand sich unter anderem eine Geschirrspülmaschine, welche bei Vertragsschluss einwandfrei auch funktionierte. Erst zu einem späteren Zeitpunkt ging die Maschine kaputt, woraufhin die Mieterin ihre Vermieterin auf Instandsetzung verklagte.
Das LG Berlin II erachtete nun die Klausel, dass – unter anderem – die Geschirrspülmaschine als „nicht mitvermietet“ gelte, für unwirksam. Denn es sei unklar, was genau diese Klausel meine: Entweder solle sie tatsächlich die Vermieterin von der Pflicht zur Instandhaltung solcher Geräte befreien. Oder aber es solle nur zum Ausdruck gebracht werden, dass für die Geräte keine (gesonderte) Miete anfällt. Diese Unsicherheit gehe zu Lasten der Vermieterin, weshalb sie die Geschirrspülmaschine zu reparieren habe.
Es gibt in Ihrer Wohnung Schäden und Ihr/Ihre VermieterIn möchte diese nicht beheben? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!
Ersatzansprüche verjähren nach sechs Monaten - und dann gibt's gleich die Kaution?
Meldung vom 30.07.2024
§ 548 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB klingen eigentlich sehr mieterfreundlich: Ersatzansprüche des/der VermieterIn wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache – also z.B. der gemieteten Wohnung – verjähren in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt, in dem der/die VermieterIn die Mietsache zurückerhalten hat. Kurz zusammenfassen könnte man das also so: Rührt der/die VermieterIn sich erst mehr als sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung, ist es zu spät. Der/die MieterIn muss keinen Ersatz mehr leisten
Ganz so einfach ist es aber leider nicht. § 215 BGB ermöglicht die sogenannte Aufrechnung auch mit verjährten Ansprüchen. Das bedeutet insbesondere: Wenn der/die VermieterIn die Kaution noch nicht zurückgezahlt hat, kann er/sie die Kaution auch dann zur Begleichung von Schäden verwenden, wenn die Ansprüche auf Schadensersatz inzwischen eigentlich verjährt sind. Einzige Voraussetzung ist, dass die sogenannte Aufrechnungslage bereits vor Verjährung bestanden hat. Erforderlich ist dafür insbesondere, dass die wechselseitigen Forderungen des Mieters – Rückzahlung der Kaution – und der Vermieterin – Schadensersatz – gleichartig sind, also miteinander verrechnet werden können. Diese Verrechnung klappt natürlich gerade bei Geldforderungen gut.
Schadensersatzansprüche sind aber zunächst einmal nicht auf Geld gerichtet. Denn eigentlich kann der Geschädigte nur verlangen, dass der Schädiger den Schaden tatsächlich behebt – also z.B. der/die MieterIn die Schäden in der Wohnung beseitigt oder beseitigen lässt. Ein/eine VermieterIn kann zwar wahlweise den Schaden auch selbst beheben und davon von dem/der MieterIn das notwendige Geld verlangen. Bevor er diese Wahl getroffen hat, ist der Schadensersatzanspruch aber nicht auf Geld gerichtet – und kann daher eigentlich nicht mit Anspruch des/der MieterIn auf Rückzahlung der Kaution verrechnet werden.
Das bedeutet: Eigentlich müsste der/die VermieterIn innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist zumindest mitteilen, dass er/sie einen Ersatz in Geld verlangt, um später für diese Kosten noch auf die Kaution zugreifen zu können.
Der BGH hat mit Urteil vom 7. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) allerdings entschieden, dass der/die VermieterIn und der/die MieterIn sich bei Abschluss des Mietvertrages sozusagen „stillschweigend“ geeinigt haben, dass diese Mitteilung des Vermieters/der Vermieterin nicht erforderlich ist. Denn – so der BGH – nach der Vorstellung der Parteien sein diese Mitteilung ja nur ein „Zwischenschritt“. Auch wenn der/die VermieterIn sich also erst nach Ablauf der Verjährungsfrist entscheidet, dass er/sie den Schaden in Geld ersetzt verlangt, kann er/sie noch auf die Kaution zugreifen. Für die MieterInnen bedeutet dies leider noch mehr Unsicherheit, ob und wann sie ihre Kaution zurückbekommen.
Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen rund um Wohnungsrückgabe und Kaution!
Schutz des § 577a BGB auch bei beabsichtigter Mischnutzung?
Meldung vom 29.06.2024
Unsere Überschrift zu dieser Meldung klingt furchtbar technisch - es geht aber um ein spannendes Thema:
Es kommt vor, dass an einer Wohnung erst nach Überlassung an den/die MieterIn Wohungseigentum begründet wird. Dies bedeutet, dass nicht mehr das gesamte Haus einer Person gehört, sondern an jeder einzelnen Wohnung ein eigenes Eigentumsrecht besteht. Aus Sicht des bisherigen Hauseigentümers oder der bisherigen Hauseigentümerin bietet dies den Vorteil, dass er/sie nun jede Wohnung einzeln verkaufen kann - denn einzelne Wohnungen verkaufen sich zumeist besser als ein ganzes Haus.
Wird die Wohnung dann von dem/der VermieterIn veräußert, so ändert sich für den/die MieterIn zunächst nicht viel. Nach § 566 Abs. 1 BGB wird das bisherige Mietverhältnis mit dem/der ErwerberIn fortgesetzt. Allerdings könnte der/die ErwerberIn dem/der MieterIn dann wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) kündigen oder, weil er die Wohnung verwerten will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Genau davor schützt § 577a Abs. 1 BGB. Innerhalb bestimmter Frist kann der/die Erwerberin keine Eigenbedarfskündigung und auch keine Verwertungskündigung aussprechen. § 577a Abs. 2 BGB erweitert diesen Schutz noch auf bestimmte Fälle, in denen vor der Veräußerung tatsächlich kein Wohnungseigentum begründet worden ist.
Allerdings ist eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB auch möglich, wenn der/die Vermieterin ein sonstiges "berechtigtes Interesse" hat. Vor einer solchen Kündigung schützt § 577a BGB also eigentlich nicht.
Spannend ist, ob dies auch dann gilt, wenn eine Kündigung erklärt wird, weil der/die VermieterIn die Wohnung sowohl für seinen Beruf nutzen möchte als auch, um selbst darin zu wohnen. Eine solche Kündigung ähnelt einerseits der Kündigung zur Verwertung, andererseits aber insbesondere auch der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es könnte also angenommen werden, dass § 577a BGB doch auch vor solchen Kündigungen wegen beabsichtigter Mischnutzung schützt.
Dem hat der BGH aber mit seinem Urteil vom 10. April 2024 (VIII ZR 286/22) eine Absage erteilt: § 577a BGB findet danach gerade keine Anwendung auf andere Fälle als die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung. Er bietet also auch keinen Schutz vor einer Kündigung wegen beabsichtigter Mischnutzung.
Ihnen wurde Ihre Wohnung gekündigt und Sie möchten wissen, ob die Kündigung wirksam ist oder das Mietrecht zu Ihrem Schutz eingreift? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!
Anspruch des/der umweltbewussten MieterIn auf Heizungstausch?
Meldung vom 04.06.2024
So mancher/manche MieterIn mag sich angesichts der Debatten um das s.g. "Heizungsgesetz" (eigentlich: Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes) folgende Frage gestellt haben: Wenn der/die VermieterIn nun gesetzlich zum Austausch der Heizung verpflichtet ist oder jedenfalls zukünftig verpflichtet sein wird, kann dann nicht auch der/die MieterIn von seinem/ihrer VermieterIn den Austausch der Heizung gegen ein neues, bezüglich der Kosten eventuell sparsameres und jedenfalls klimaschonenderes Modell verlangen? Immerhin zahlt doch meistens der/die MieterIn die Kosten für die Wärme- und Warmwassererzeugung und insbesondere zumindest auch einen Teil der CO2-Kosten (siehe dazu unseren Beitrag unten).
Um es zunächst kurz zu machen: Die Antwort auf diese Frage ist umstritten. Es wird insofern zunächst darauf hingewiesen, dass sich der von dem/der VermieterIn geschuldete Zustand der Mietsache nun einmal aus dem Mietvertrag ergibt. Insbesondere wenn ein Mietvertrag vor der Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes abgeschlossen wurde, könne aber nicht davon ausgegangen werden, dass VermieterIn und MieterIn sich quasi stillschweigend auch darauf geeinigt haben, dass die Wohnung in Zukunft allen neuen gesetzlichen Vorgaben entspricht. Dem lässt sich natürlich entgegnen, dass es durchaus nicht abwegig erscheint, dass der/die MieterIn bei Vertragsschluss erwartet, dass der/die VermieterIn sich auch in Zukunft an seine/ihre rechtlichen Verpflichtungen hält, und der/die VermieterIn diese Erwartung auch erkennen muss. Allerdings spricht viel dafür, dass der Gesetzgeber dieses Szenario zumindest nicht für sehr wahrscheinlich hielt.
Ähnliches gilt auch für den nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz vorgeschriebenen hydraulischen Abgleich der Heizung. Insofern besonders interessant ist dann, ob der/die MieterIn aber zumindest einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bezüglich der Betriebskosten rügen kann, wenn der/die VermieterIn den Abgleich nicht vornimmt und dem/der MieterIn daher höhere Heizkosten entstehen. Das Problem ist: Der/die Mieter müsste wenigstens zumindest ausreichend Anhaltspunkte haben, dass ihm ohne solchen Abgleich tatsächlich Mehrkosten entstehen.
Sie haben ähnliche oder auch ganz andere Fragen zu Modernisierungsmaßnahmen oder Ihren Heizkosten? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!
Neues zu Quotenabgeltungsklauseln
Meldung vom 14.05.2024
Grundsätzlich hat der/die VermieterIn für den Erhalt der Mietsache zu sorgen. Dies umfasst auch s.g. Schönheitsreparaturen. Wohl bekannt ist aber auch, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den/die MieterIn umgelegt werden kann.
Soll dies über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen, so zieht die Rechtsprechung dieser Möglichkeit aber enge Grenzen. Eines jedenfalls ist in AGB nicht möglich: Die Vereinbarung einer s.g. Quotenabgeltungsklausel. Nach einer solchen Klausel hat der/die MieterIn - sofern er/sie bei Auszug nicht ohnehin die auf ihn/sie übertragenen Schönheitsreparaturen vornehmen muss - sich zumindest anteilig an den Kosten der zukünftig nötigen Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Solche Klauseln hatte der BGH bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 als in AGB unzulässig erachtet.
Der BGH argumentierte damals, dass der/die MieterIn die Risiken einer solchen Klausel bei Vertragsschluss gar nicht bzw. jedenfalls nicht richtig abschätzen könne. Denn zum einen müsse prognostiziert werden, in welchem Zustand sich die Mietsache zum Vertragsende befinden könnte. Zum anderen müsse der/die MieterIn dann noch abschätzen, nach welchem weiteren Zeitraum ab Beendigung des Vertrages Schönheitsreparaturen notwendig geworden wären, hätte der/die MieterIn die Wohnung weiterhin bewohnt.
Dies hat der BGH in einer neueren Entscheidung (BGH, Urt. v. 6.3.2024 – VIII ZR 79/22) zunächst einmal wieder bestätigt. Zugleich hat der BGH aber darauf hingewiesen, dass eine Quotenabgeltungsklausel durch Individualvertrag durchaus vereinbart werden könnte.
Insofern erinnert der BGH daran, dass aber stets sorgfältig zu prüfen ist, ob AGB oder ein Individualvertrag vorliegen. AGB sind grundsätzlich alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Allerdings gibt es Sonderregelungen z.B. für Verträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern.
Im vom BGH konkret entschiedenen Fall ließ der BGH es dann für eine Individualabrede nicht genügen, dass Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen eröffnet wurden. Auch bei vermeintlichen Individualverträgen ist daher stets genau zu prüfen, ob nicht doch AGB vorliegen und damit bestimmte Abreden unwirksam sind.
Aufteilung der CO2-Kosten
Meldung vom 25.04.2024
Seit Anfang 2021 soll das Brennstoffemissionshandelsgesetz Anreize dafür setzen, dass der CO2-Ausstoß reduziert wird. Hierzu wird jede ausgestoßene Tonne CO2 mit einem Preis versehen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsesetz (CO2KostAufG) soll sicherstellen, dass diese Anreize auch im Mietmarkt durchgreifen.
Das funktioniert in den Grundzügen so: Nach § 5 Abs. 1, 2, § 7 Abs. 1, 2 CO2KostAufG hat der/die VermieterIn zunächst den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung(en) in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche für den Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Daraus ergibt sich eine Einstufung, die dann bestimmt, in welchem Verhältnis die CO2-Kosten zwischen MieterInnen und VermieterIn aufgeteilt werden. Dabei gilt die Faustformel, dass umso höher der Ausstoß ist, umso ineffizienter das Gebäude sein dürfte - womit die MieterInnen einen umso geringeren Anteil der CO2-Kosten zu tragen haben. Anschließend sind die CO2-Kosten dann ggf. noch zwischen mehreren MieterInnen zu verteilen.
Nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG darf der/die VermieterIn dann natürlich höchstens den Anteil der CO2-Kosten auf den/die MieterIn umlegen, den dieser nach der Berechnung tatsächlich zu tragen hat. Dabei hat er auch besondere Vorgaben zu beachten.
Aber Achtung: Wenn der/die MieterIn sich selbst mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt, so trägt er/sie die CO2-Kosten zunächst vollständig. Denn dann bezahlt ja der/die MieterIn mit der Rechnung des Lieferanten die CO2-Kosten selbst. Daher kann er/sie in diesen Fällenvon dem/der Vermieterin nach § 6 Abs. 2 S. 1 CO2KostAufG Erstattung des Kostenanteils verlangen, den der/die VermieterIn nach den soeben geschilderten Grundsätzen zu tragen hat.
Dabei ist zum einen zu beachten, dass der/die MieterIn nur zwölf Monate nach Erhalt der Rechnung des Lieferanten Zeit hat, den Erstattungsanspruch in Textform geltend zu machen. Zum anderen muss in diesen Fällen nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG der/die MieterIn die für die Aufteilung der CO2-Kosten notwendigen Werte selbst erfassen und Berechnungen durchführen.
Sie sind SelbstversorgerIn und möchten wissen, was Sie beachten müssen, um Ihren Erstattungsanspruch geltend machen zu können? Sie sind kein/keine SelbstversorgerIn und sich unsicher, ob Ihr/Ihre VermieterIn die Aufteilung der CO2-Kosten richtig berechnet und durchgeführt hat? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!
Pressemitteilung: Alarm auf dem Wohnungsmarkt
Meldung vom 20.04.2024
Das bundesweite Netzwerk „Mieten & Wohnen“ schlägt Alarm angesichts der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Dies betrifft insbesondere Versuche der Umgehung von Vorschriften zum Schutz der MieterInnen sowie die Obdachlosigkeit unter jungen Menschen.
Lesen Sie mehr hierzu in der Mitteilung des Netzwerks.
Neues zum Betretungsrecht
Meldung vom 19.04.2024
Bereits 2014 hat der BGH entschieden, dass dem/der VermieterIn ein Anspruch zusteht, nach dem der/die Mieterin – nach Vorankündigung – Zugang zur Wohnung gewähren muss, wenn es hierfür "einen konkreten sachlichen Grund" gibt (BGH, Urt. v. 4.6.2014 – VIII ZR 289/13).
In einer neueren Entscheidung aus dem vergangenen Jahr (BGH Urt. v. 26.4.2023 – VIII ZR 420/21) hat der BGH nun näher ausgeführt, dass für die Frage, ob ein solcher sachlicher Grund vorliegt, zwei Positionen abzuwägen sind: Einerseits das Eigentumsgrundrecht des/der VermieterIn und andererseits das Grundrecht des/der MieterIn auf Unverletzlichkeit der Wohnung und sein/ihr grundrechtlich ebenfalls geschütztes Besitzrecht.
Weiter hat der BGH ausgeführt, dass aber eventuell auch weitere Interessen zu berücksichtigen sind. Dies gilt jedenfalls für schwerwiegende Gesundheits- oder gar Lebensgefahr des/der MieterIn.
Im vom BGH entschiedenen Fall war die Mieterin psychisch schwer erkrankt. Der BGH hielt hier also eine Einschränkung des Anspruchs der Vermieterin grundsätzlich für möglich. Letztlich verwies er die Sache aber wieder an das Berufungsgericht zurück. Dieses hatte noch zu klären, ob und inwieweit sich die gesundheitlichen Folgen einer Zutrittsgewährung für die Mieterin eventuell mindern lassen.
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