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Meldungen

- Aus dem Mietrecht und zum Verein -

Ein kurzer Hinweis vorab

Unsere Meldungen sollen interessierten MieterInnen Hinweise auf neue Entwicklungen im Mietrecht geben.

Sie ersetzen aber keinesfalls eine professionelle Rechtsberatung!

So geben unsere Meldungen stets nur einen kurzen Überblick. Sie gehen also nicht immer auf alle maßgeblichen Aspekte ein. Auch können ältere Meldungen zwischenzeitlich aufgrund neuerer Entwicklungen nicht mehr zutreffend sein.

Wenn Sie in einer rechtlichen Angelegenheit unsicher sind, holen Sie sich daher bitte immer professionellen Rat ein. Für unsere Mitglieder bieten wir außergerichtliche Rechtsberatung in mietrechtlichen Angelegenheiten.

Schutz des § 577a BGB auch bei beabsichtigter Mischnutzung?

Meldung vom 29.06.2024

Unsere Überschrift zu dieser Meldung klingt furchtbar technisch - es geht aber um ein spannendes Thema:

Es kommt vor, dass an einer Wohnung erst nach Überlassung an den/die MieterIn Wohungseigentum begründet wird. Dies bedeutet, dass nicht mehr das gesamte Haus einer Person gehört, sondern an jeder einzelnen Wohnung ein eigenes Eigentumsrecht besteht. Aus Sicht des bisherigen Hauseigentümers oder der bisherigen Hauseigentümerin bietet dies den Vorteil, dass er/sie nun jede Wohnung einzeln verkaufen kann - denn einzelne Wohnungen verkaufen sich zumeist besser als ein ganzes Haus.

Wird die Wohnung dann von dem/der VermieterIn veräußert, so ändert sich für den/die MieterIn zunächst nicht viel. Nach § 566 Abs. 1 BGB wird das bisherige Mietverhältnis mit dem/der ErwerberIn fortgesetzt. Allerdings könnte der/die ErwerberIn dem/der MieterIn dann wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) kündigen oder, weil er die Wohnung verwerten will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Genau davor schützt § 577a Abs. 1 BGB. Innerhalb bestimmter Frist kann der/die Erwerberin keine Eigenbedarfskündigung und auch keine Verwertungskündigung aussprechen. § 577a Abs. 2 BGB erweitert diesen Schutz noch auf bestimmte Fälle, in denen vor der Veräußerung tatsächlich kein Wohnungseigentum begründet worden ist.

Allerdings ist eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB auch möglich, wenn der/die Vermieterin ein sonstiges "berechtigtes Interesse" hat. Vor einer solchen Kündigung schützt § 577a BGB also eigentlich nicht.

Spannend ist, ob dies auch dann gilt, wenn eine Kündigung erklärt wird, weil der/die VermieterIn die Wohnung sowohl für seinen Beruf nutzen möchte als auch, um selbst darin zu wohnen. Eine solche Kündigung ähnelt einerseits der Kündigung zur Verwertung, andererseits aber insbesondere auch der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es könnte also angenommen werden, dass § 577a BGB doch auch vor solchen Kündigungen wegen beabsichtigter Mischnutzung schützt.

Dem hat der BGH aber mit seinem Urteil vom 10. April 2024 (VIII ZR 286/22) eine Absage erteilt: § 577a BGB findet danach gerade keine Anwendung auf andere Fälle als die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung. Er bietet also auch keinen Schutz vor einer Kündigung wegen beabsichtigter Mischnutzung

Ihnen wurde Ihre Wohnung gekündigt und Sie möchten wissen, ob die Kündigung wirksam ist oder das Mietrecht zu Ihrem Schutz eingreift? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!

Anspruch des/der umweltbewussten MieterIn auf Heizungstausch?

Meldung vom 04.06.2024

So mancher/manche MieterIn mag sich angesichts der Debatten um das s.g. "Heizungsgesetz" (eigentlich: Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes) folgende Frage gestellt haben: Wenn der/die VermieterIn nun gesetzlich zum Austausch der Heizung verpflichtet ist oder jedenfalls zukünftig verpflichtet sein wird, kann dann nicht auch der/die MieterIn von seinem/ihrer VermieterIn den Austausch der Heizung gegen ein neues, bezüglich der Kosten eventuell sparsameres und jedenfalls klimaschonenderes Modell verlangen? Immerhin zahlt doch meistens der/die MieterIn die Kosten für die Wärme- und Warmwassererzeugung und insbesondere zumindest auch einen Teil der CO2-Kosten (siehe dazu unseren Beitrag unten).

Um es zunächst kurz zu machen: Die Antwort auf diese Frage ist umstritten. Es wird insofern zunächst darauf hingewiesen, dass sich der von dem/der VermieterIn geschuldete Zustand der Mietsache nun einmal aus dem Mietvertrag ergibt. Insbesondere wenn ein Mietvertrag vor der Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes abgeschlossen wurde, könne aber nicht davon ausgegangen werden, dass VermieterIn und MieterIn sich quasi stillschweigend auch darauf geeinigt haben, dass die Wohnung in Zukunft allen neuen gesetzlichen Vorgaben entspricht. Dem lässt sich natürlich entgegnen, dass es durchaus nicht abwegig erscheint, dass der/die MieterIn bei Vertragsschluss erwartet, dass der/die VermieterIn sich auch in Zukunft an seine/ihre rechtlichen Verpflichtungen hält, und der/die VermieterIn diese Erwartung auch erkennen muss. Allerdings spricht viel dafür, dass der Gesetzgeber dieses Szenario zumindest nicht für sehr wahrscheinlich hielt.

Ähnliches gilt auch für den nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz vorgeschriebenen hydraulischen Abgleich der Heizung. Insofern besonders interessant ist dann, ob der/die MieterIn aber zumindest einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bezüglich der Betriebskosten rügen kann, wenn der/die VermieterIn den Abgleich nicht vornimmt und dem/der MieterIn daher höhere Heizkosten entstehen. Das Problem ist: Der/die Mieter müsste wenigstens zumindest ausreichend Anhaltspunkte haben, dass ihm ohne solchen Abgleich tatsächlich Mehrkosten entstehen.

Sie haben ähnliche oder auch ganz andere Fragen zu Modernisierungsmaßnahmen oder Ihren Heizkosten? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!

Neues zu Quotenabgeltungsklauseln

Meldung vom 14.05.2024

Grundsätzlich hat der/die VermieterIn für den Erhalt der Mietsache zu sorgen. Dies umfasst auch s.g. Schönheitsreparaturen. Wohl bekannt ist aber auch, dass die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den/die MieterIn umgelegt werden kann.

Soll dies über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen, so zieht die Rechtsprechung dieser Möglichkeit aber enge Grenzen. Eines jedenfalls ist in AGB nicht möglich: Die Vereinbarung einer s.g. Quotenabgeltungsklausel. Nach einer solchen Klausel hat der/die MieterIn - sofern er/sie bei Auszug nicht ohnehin die auf ihn/sie übertragenen Schönheitsreparaturen vornehmen muss - sich zumindest anteilig an den Kosten der zukünftig nötigen Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Solche Klauseln hatte der BGH bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 2015 als in AGB unzulässig erachtet.

Der BGH argumentierte damals, dass der/die MieterIn die Risiken einer solchen Klausel bei Vertragsschluss gar nicht bzw. jedenfalls nicht richtig abschätzen könne. Denn zum einen müsse prognostiziert werden, in welchem Zustand sich die Mietsache zum Vertragsende befinden könnte. Zum anderen müsse der/die MieterIn dann noch abschätzen, nach welchem weiteren Zeitraum ab Beendigung des Vertrages Schönheitsreparaturen notwendig geworden wären, hätte der/die MieterIn die Wohnung weiterhin bewohnt.

Dies hat der BGH in einer neueren Entscheidung (BGH, Urt. v. 6.3.2024 – VIII ZR 79/22) zunächst einmal wieder bestätigt. Zugleich hat der BGH aber darauf hingewiesen, dass eine Quotenabgeltungsklausel durch Individualvertrag durchaus vereinbart werden könnte.

Zugleich erinnert der BGH daran, dass aber stets sorgfältig zu prüfen ist, ob AGB oder ein Individualvertrag vorliegen. AGB sind grundsätzlich alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Allerdings gibt es Sonderregelungen z.B. für Verträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern.

Im vom BGH konkret entschiedenen Fall ließ der BGH es dann für eine Individualabrede nicht genügen, dass Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen eröffnet wurden. Auch bei vermeintlichen Individualverträgen ist daher stets genau zu prüfen, ob nicht doch AGB vorliegen und damit bestimmte Abreden unwirksam sind.

Aufteilung der CO2-Kosten

Meldung vom 25.04.2024

Seit Anfang 2021 soll das Brennstoffemissionshandelsgesetz Anreize dafür setzen, dass der CO2-Ausstoß reduziert wird. Hierzu wird jede ausgestoßene Tonne CO2 mit einem Preis versehen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsesetz (CO2KostAufG) soll sicherstellen, dass diese Anreize auch im Mietmarkt durchgreifen.

Das funktioniert in den Grundzügen so: Nach § 5 Abs. 1, 2, § 7 Abs. 1, 2 CO2KostAufG hat der/die VermieterIn zunächst den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung(en) in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohnfläche für den Abrechnungszeitraum zu ermitteln. Daraus ergibt sich eine Einstufung, die dann bestimmt, in welchem Verhältnis die CO2-Kosten zwischen MieterInnen und VermieterIn aufgeteilt werden. Dabei gilt die Faustformel, dass umso höher der Ausstoß ist, umso ineffizienter das Gebäude sein dürfte - womit die MieterInnen einen umso geringeren Anteil der CO2-Kosten zu tragen haben. Anschließend sind die CO2-Kosten dann ggf. noch zwischen mehreren MieterInnen zu verteilen.

Nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG darf der/die VermieterIn dann natürlich höchstens den Anteil der CO2-Kosten auf den/die MieterIn umlegen, den dieser nach der Berechnung tatsächlich zu tragen hat. Dabei hat er auch besondere Vorgaben zu beachten.

Aber Achtung: Wenn der/die MieterIn sich selbst mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt, so trägt er/sie die CO2-Kosten zunächst vollständig. Denn dann bezahlt ja der/die MieterIn mit der Rechnung des Lieferanten die CO2-Kosten selbst. Daher kann er/sie in diesen Fällenvon dem/der Vermieterin nach § 6 Abs. 2 S. 1 CO2KostAufG Erstattung des Kostenanteils verlangen, den der/die VermieterIn nach den soeben geschilderten Grundsätzen zu tragen hat.

Dabei ist zum einen zu beachten, dass der/die MieterIn nur zwölf Monate nach Erhalt der Rechnung des Lieferanten Zeit hat, den Erstattungsanspruch in Textform geltend zu machen. Zum anderen muss in diesen Fällen nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG der/die MieterIn die für die Aufteilung der CO2-Kosten notwendigen Werte selbst erfassen und Berechnungen durchführen.

Sie sind SelbstversorgerIn und möchten wissen, was Sie beachten müssen, um Ihren Erstattungsanspruch geltend machen zu können? Sie sind kein/keine SelbstversorgerIn und sich unsicher, ob Ihr/Ihre VermieterIn die Aufteilung der CO2-Kosten richtig berechnet und durchgeführt hat? Lassen Sie sich gerne bei uns beraten!

Alarm auf dem Wohnungsmarkt

Meldung vom 20.04.2024

Das bundesweite Netzwerk „Mieten & Wohnen“ schlägt Alarm angesichts der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Dies betrifft insbesondere Versuche der Umgehung von Vorschriften zum Schutz der MieterInnen sowie die Obdachlosigkeit unter jungen Menschen.

Lesen Sie mehr hierzu in der Mitteilung des Netzwerks.

Neues zum Betretungsrecht

Meldung vom 19.04.2024

Bereits 2014 hat der BGH entschieden, dass dem/der VermieterIn ein Anspruch zusteht, nach dem der/die Mieterin – nach Vorankündigung – Zugang zur Wohnung gewähren muss, wenn es hierfür "einen konkreten sachlichen Grund" gibt (BGH, Urt. v. 4.6.2014 – VIII ZR 289/13).

In einer neueren Entscheidung aus dem vergangenen Jahr (BGH Urt. v. 26.4.2023 – VIII ZR 420/21) hat der BGH nun näher ausgeführt, dass für die Frage, ob ein solcher sachlicher Grund vorliegt, zwei Positionen abzuwägen sind: Einerseits das Eigentumsgrundrecht des/der VermieterIn und andererseits das Grundrecht des/der MieterIn auf Unverletzlichkeit der Wohnung und sein/ihr grundrechtlich ebenfalls geschütztes Besitzrecht.

Weiter hat der BGH ausgeführt, dass aber eventuell auch weitere Interessen zu berücksichtigen sind. Dies gilt jedenfalls für schwerwiegende Gesundheits- oder gar Lebensgefahr des/der MieterIn.

Im vom BGH entschiedenen Fall war die Mieterin psychisch schwer erkrankt. Der BGH hielt hier also eine Einschränkung des Anspruchs der Vermieterin grundsätzlich für möglich. Letztlich verwies er die Sache aber wieder an das Berufungsgericht zurück. Dieses hatte noch zu klären, ob und inwieweit sich die gesundheitlichen Folgen einer Zutrittsgewährung für die Mieterin eventuell mindern lassen.

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